Haben Sie auch schon von dem Begriff Pflegeimmobilie oder Seniorenresidenz gehört? Eine neue Anlageform, die im aktuellen demografischen Wandel boomen soll.
Der demografische Wandel in Deutschland sorgt für eine hohe Zahl älterer Menschen, die sich in einem Lebensabschnitt befinden für den neue Wohnverhältnisse geschaffen werden müssen. Die Branche spricht von einem der letzten Wachstumsmärkte.
Sogenannte Pflegeimmobilien werden von Betreibern gemietet, die sich um die Versorgung älterer Menschen kümmern. Da der Bedarf in den letzten Jahren gestiegen ist, hat sich eine Branche um dieses Thema entwickelt, die für die Finanzierung und Wertschöpfung der Immobilien sorgt.
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Pflegeimmobilien – wie läuft der Prozess ab?
Zunächst stellen Projektentwickler und zukünftiger Betreiber den bedarf vor Ort fest und erheben Daten über Mitbewerber und Altersstruktur. Derartige Analysen liegen übrigens schnell in einen fünfstelligen Kostenbereich.
Geben die Analysten das ok, planen Projektentwickler und Bauträger das Objekt nach den Bedürfnissen des Betreibers. Schon vor Baubeginn erfolgt der Verkauf einzelner Wohnungen. Allerdings ist die Käuferzielgruppe nicht unter den späteren Bewohner zu finden, sondern unter Immobilieninvestoren.
Aufgrund des Konzepts werden Appartements oder Zwei-Zimmer-Wohnungen angeboten, die schon in Bereichen von 100 Tsd. Euro zu erwerben sind. Damit werden dann auch private Anleger angesprochen.
In der Regel bekommt der Investor neben dem Eigentum an der Wohnung auch direkt einen Mietvertrag mit dem Betreiber, meist über 20 Jahre. Die Bruttomietrenditen liegen dabei meist zwischen 3% und 6%.
Die Erwerber haben in der Regel nicht die Möglichkeit, selbst in die erworbene Wohnung einzuziehen, denn das gesamte Objekt ist an den Betreiber vermietet. Damit müssen die Betreiber die Finanzierungskosten nicht selbst tragen, können aber gleichzeitig den finanziellen Bedarf für den Erwerb von größeren Immobilienobjekten decken.
Vor- und Nachteile von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
Der Vorteil für den Käufer ist, dass er sich nicht mit dem Tagesgeschäft der Immobilie beschäftigen muss. In der Regel organisieren nämlich die Betreiber alle erforderlichen Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Auch mit den Bewohnern hat der Investor letzten Endes nichts zu tun.
Auf der anderen Seite gibt es Risiken beim Erwerb einer Pflegeimmobilie. Dieses Konzept ist auf ein Thema festgelegt, die Betreuung alter Menschen. Falls allerdings der Gesetzgeber neue Auflagen schafft, entsteht womöglich ein weiterer Investitionsbedarf – beispielsweise in die Sicherheitsstandards des Objekts.
Auch der wirtschaftliche Untergang des Betreibers stellt eines der möglichen Risiken für den Käufer dar. Allerdings gibt es mehrere große Betreiberfirmen, an die solche Immobilien global vermietet werden können. So kann das Risiko besser diversifiziert werden.
Kapitalanlage in Pflegeimmobilien – was ist zu beachten?
Daher schauen Sie sich die Immobilie genau an und überlegen Sie mögliche alternative Szenarien, falls es mal nicht wie erwartet laufen sollte.
Zu den möglichen Exit-Strategien können zum Beispiel folgende Überlegungen angestellt werden:
- Kann die Immobilie auch auf dem privaten Markt vermietet werden, als Hotel oder für Studenten?
- Lässt sich die Immobilie im Nachhinein umgestalten, um sie marktfähig zu machen?
Kein Kauf ohne Besichtigung. Ein aktuelles Thema, denn manch einer Kapitalanleger spart sich gerne die Besichtigung, wenn die Immobilie etwas weiter weg ist.
Verzichten Sie keinesfalls auf eine Besichtigung, auch (und vor allem) wenn Sie vor Baubeginn kaufen. Schauen Sie sich die direkte Lage kritisch an, auch unter dem Blick einer möglichen alternativen Verwendung.
Es ist nämlich so dass jedes einzelne Appartment eines Pflegeheims altersgerecht ausgestattet wreden muss. Es muss also die gesamte Bandbreite der erforderlichen baulichen Vorteile und besonderen Ausstattungsmerkmale aufweisen, die ein pflegebedürftiger Mensch benötigt (und auf die er natürlich auch einen gesetzlichen Anspruch hat). Deshalb ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob eine alternative Verwendung anhand der bestehenden Ausstattungsmerkmale überhaupt möglich ist und darüber hinaus noch wirtschaftlich sinnvoll umgesetzt werden kann.
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Immobilienprospekte für Seniorenresidenzen – worauf ist zu achten?
Falls Sie sich schon mit dem Erwerb einer Pflegeimmobilie beschäftigt haben und eine Anfrage auf einer der Plattformen gestartet haben, stapeln sich unter Umständen bei Ihnen schon die Prospekte. Viele Werbeversprechen, tolle Angebote, doch worauf kommt es wirklich an?
Fallen Sie nicht darauf herein nur die Renditen zu vergleichen. Die Profitabilität Ihrer Investition hängt auch von weiteren Rahmenbedingungen ab, wie den Finanzierungskonditionen.
Ebenfalls sollten Sie wichtige Aspekte prüfen, wie den Bauträger, den Betreiber sowie die Zahlungsmodalitäten. Helfen kann Ihnen dabei eine Agentur, die sich auf den Verkauf von Pflegeimmobilien spezialisiert hat. Empfehlenswert ist beispielsweise die Agentur 1a-pflegeimmobilie.de, wo Sie anbieterunabhängig zu Pflegeimmobilien in ganz Deutschland beraten werden.
Beschäftigen Sie sich näher mit einem Projekt sollten Sie eine Vielzahl von Unterlagen erhalten:
- Exposé
- Kaufvertragsentwurf
- Teilungserklärung
- Betreiberkonzept
- Hausverwaltervertrag
- Baubeschreibung
- Pläne
Das sind schon mal die wichtigsten Unterlagen, mit denen Sie sich auseinandersetzten sollten.
Oft haben Sie nämlich mit einer Vielzahl von Unternehmen bei einem solchen Projekt zu tun. Der Verkäufer kann ein einzelnes Unternehmen sein, daneben Vermittler, Projektentwickler, Bauträger, Betreiber und Hausverwaltung.
Bei allen Beteiligten sollten Sie sich darüber klar sein, dass Erfolg und Misserfolg unmittelbar von diesen Parteien abhängen können.
Deshalb empfiehlt es sich, entsprechende Referenzen einzuholen, wie bspw. Schufa-Auszüge oder Geschäftsberichte. Bilanzen und Geschäftsberichte finden Sie in der Regel unter http://www.bundesanzeiger.de.
Zudem sollten Sie selbst alle auf Sie zukommenden Kosten und Erträge ermitteln. Vertrauen Sie nicht blind auf große Tabellen und viel Papier, das Ihnen der Vermittler mitgibt. Oft werden nämlich optimistische Wertsteigerungen eingerechnet und Kosten für eine eventuelle Exit-Strategie nicht angesprochen.
Zahlen Sie keinesfalls im Voraus. Seriöse Bauträger bieten oft eine gesplittete Zahlung am Anfang und eine Restzahlung am Ende an.
Wichtig dabei ist, dass der Verkäufer zunächst mehr liefert, als Sie zahlen. Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt einen Standardzahlungsplan und Sie sollten keinen schlechteren vereinbaren. Zahlen Sie lieber den Großteil nach Fertigstellung und Abnahme durch den Betreiber, dann sind Sie auf der sicheren Seite.
In der Regel wird schon von Beginn an ein Hausverwalter eingesetzt. Gerade im Neubaubereich vertritt dieser die Interessen der Eigentümer gegenüber dem Bauträger. Fragen Sie, ob die Hausverwaltung mit anderen am Projekt beteiligten Firmen verflochten ist und lassen Sie die Antwort auf diese Frage in Ihre Gesamtbewertung einfließen.
Auch der Betreiber spielt eine wesentliche Rolle. Erkundigen Sie sich nach dem Ruf des Betreibers in bereits bestehenden Häusern. Wohnen die Menschen gerne dort und empfehlen Sie den Betreiber weiter? Ein schlechter Betreiber kann das Aus für Ihre geplante Rendite bedeuten.
Prüfen Sie auch den Mietvertrag und die Teilungserklärung. Hier gehen alle Kosten und Erträge hervor. Versteckte Kosten gibt es eigentlich nur, wenn man die Unterlagen nicht hinreichend prüft.
Nah dran oder weit weg? Die Entfernung der Pflegeimmobilie zu Ihrem persönlichen Lebensmittelpunkt spielt eine untergeordnete Rolle. Allerdings sollten Sie nach Möglichkeit vor Ort recherchieren, bevor Sie sich für oder gegen das Investment entscheiden.
Während des laufenden Geschäftsbetriebs müssen Sie natürlich nicht mehr vor Ort sein und können sich passiv über die Hausverwaltung informieren lassen. Wichtige Dinge werden Ihnen ohnehin schriftlich mitgeteilt und Sie können zudem jede notwendige Fahrt steuerlich geltend machen.
Fazit – für wen kann sich eine Pflegeimmobilie lohnen?
- Lohnt sich nun die Investition in eine Pflegeimmobilie? Wie bei allen Immobilien-Investments ist das von vielen Faktoren abhängig.
- Kaufen Sie nicht auf der Grundlage des Prospekts, sondern schauen Sie sich vor Ort um und recherchieren Sie nach den Beteiligten.
- Große Renditen dürfen Sie bei dieser Art von Investments ohnehin nicht erwarten. Die meisten Projekte werden vor beziehungsweise während der Herstellung angeboten, daher sind erzielbare Renditen eher moderat.
- Die aus meiner Sicht größten Risiken bei einer Investition in Pflegeimmobilien sind neben dem wirtschaftlichen Untergang des Mieters vor allem eventuelle Gesetzesänderungen, die ein Fortführen des Betriebs unwirtschaftlich machen.
- Ebenso wenig sollten Sie sich auf den 20-Jahres-Pachtvertrag verlassen. Wenn der Betreiber ausfällt, haben Sie das Nachsehen, also Sorgen Sie sich am besten schon vorher um mögliche Lösungsansätze.
- Die Pflegeimmobilie als Geldanlage ist mit Sicherheit keine eierlegende Wollmilchsau, sondern ein Investment mit seinen typischen Vor- und Nachteilen. Daher prüfen Sie tiefgehend und umfassend, was das Objekt perspektivisch bietet und mit wem Sie langfristig zusammenarbeiten.
1a-pflegeimmobilie.de
