Stellen Sie sich auch die Frage „Lohnt sich der Immobilienkauf noch“? Dann sind Sie hier genau richtig.
Wir schauen uns diese Frage aus vielen Perspektiven an – es ist wichtig, um zu verstehen, ob der Immobilienerwerb als grundsolide Geldanlage aktuell noch sinnvoll ist.
Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt ist heiß diskutiert. Insbesondere die andauernde Niedrigzinspolitik lässt viele Menschen über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Vielerorts wird von Betongold gesprochen und die Immobilie als sicherer Hafen der Geldanlage beschrieben.
Zeitgleich holten die Immobilienpreise in den letzten Jahren auf und in manchen Vierteln scheint es auf den ersten Blick recht teuer, seinen Traum von der eigenen Immobilie zu realisieren.
Neben den in der Vergangenheit ausgebliebenen Anpassungen der Baupreise, die jetzt nachziehen, spielen auch die Entwicklungen anderer Anlageformen (wie Versicherungen und Aktien) eine wesentliche Rolle für die Attraktivität von Immobilien als Geldanlage.
Ob sich der Immobilienkauf unter diesen Umständen wirklich lohnt, ist eine vielerorts gern gestellte Frage. Die pauschale Beantwortung solcher Fragen wird gerne in Formaten verlangt, in denen man in einer halben Minute alle Faktoren erklären und zu einer eindeutigen Aussage kommen soll. Davon halte ich allerdings nicht und möchte Ihnen in den folgenden Abschnitten die Gelegenheit geben, sich selbst ein Bild zu machen.
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Was lohnt sich mehr – die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten?
Die Profis unterscheiden zwei Kategorien von Immobilieneigentümer: Selbstnutzer und Vermieter. Für den Selbstnutzer wird schnell klar, dass eine Totalbetrachtung, also eine Betrachtung über die gesamte Lebensdauer der Immobilie, die richtige wirtschaftliche Analyse für das Immobilienprojekt ist.
Dabei werden alle Kosten, wie der Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, Zinsen und Renovierung über die Jahre zusammengezogen. In der Regel steht unterm Strich eine Summe, die den Kaufpreis der Immobilie um das Doppelte oder sogar um das Dreifache übersteigt.
Für Vermieter ist auch die Totalbetrachtung ein sinnvoller Analyseansatz. Allerdings genießen Vermieter den Vorteil, neben den Mieteinnahmen auch eventuelle steuerliche Rückerstattungen von den Gesamtkosten abziehen zu dürfen. Also helfen der Mieter und das Finanzamt ihnen dabei, die Immobilie abzubezahlen.
Andere Gründe, warum sich ein Immobilienkauf lohnen kann
Neben den wirtschaftlichen Aspekten werden oft auch andere Gründe für einen Immobilienerwerb angeführt. Darunter oft Sicherheit, Status und Freiheit. Unabhängig vom Immobilienmarkt bleiben diese Größen konstant und tragen zur respektablen Eigentumsquote von etwa 50% in Deutschland bei:
- Die Freiheit, aus- und umbauen zu können, wie man möchte.
- Das Gefühl von Sicherheit, die eigenen vier Wände zu besitzen, unabhängig davon, was sonst so gerade auf der Welt passiert.
- Und natürlich auch die Freude und der Stolz über die Realisierung seines Lebensprojektes motivieren viele Leute für den Kauf, oder sogar den Bau einer Immobilie.
Lohnt sich der Immobilienerwerb aufgrund der Lage?
Der altbekannte Spruch „Lage, Lage, Lage!“ geistert seit je her durch den Immobilienmarkt und ist sowohl den Käufern, als auch den Verkäufern geläufig. Neben den vielen Vorteilen einer eigenen Immobilie, entwickeln sich in unserer modernen Zeit auch einige Nachteile. Der aktuelle Arbeitsmarkt und die Globalisierung fordern vor allem räumliche und zeitliche Flexibilität.
Da kann die eigene Immobilie auch zur Hürde werden. Natürlich bietet es sich an, das eigene Haus für ein paar Jahre zu vermieten. Falls dies nicht von vornherein eingeplant war, stellt sich nun die Frage, ob das eigene Haus in dieser Situation auch wirtschaftlich ist. Deckt die ortsübliche Vergleichsmiete die Kosten? Der Immobilienkredit muss weiter bedient werden und ebenso sollte eine Rücklage für Reparaturen gebildet werden.
Die Frage nach der richtigen Immobilienlage ist also relativ – die Lage ist zwar wichtig für die künftige Entwicklung des Immobilienwertes, muss jedoch natürlich auch zu der persönlichen Situation des Eigentümers passen. Und so eine persönliche Situation kann sich schneller ändern, als es einem lieb ist. 😉
Die Finanzierung der eigenen Träume
Die Darlehensgeber werben mit traumhaften Zinssätzen und dem Hinweis: Billiger wird das Geld nicht! Doch niemand sollte allein auf der Grundlage dieses Arguments eine Immobilie erwerben. Auch die Finanzierung muss als Ganzes betrachtet werde. Die Ökonomen sprechen dabei vom vollständigen Finanzplan, oder liebevoll vom „VoFi“.
Erst bei der Betrachtung über die gesamte Laufzeit des Kredits werden die Auswirkungen eines Disagios und möglicher Sondertilgungen sichtbar. Daher macht es keinen Sinn eine Bank auszuwählen, weil sie 0,1 % günstiger im Zins ist, aber vielleicht keine Sondertilgungen zulässt, mit denen man über die gesamte Laufzeit mehrere zehntausend Euro sparen kann.
Es kommt also bei weitem nicht auf den Zins alleine an, auch wenn die Werbung dies suggeriert, sondern auf die vollständigen Finanzierungskosten der Immobilie über die gesamte Laufzeit.
Erst wenn man alle Faktoren berücksichtigt (auch die Entwicklung des Haushaltseinkommens über die Jahre), kann man die Frage fundiert beantworten, ob sich der Kauf einer konkreten Immobilie lohnt.
Aus Alt mach Neu – lohnt sich eine Renovierung?
Der vorhandene Bestand an Immobilien, insbesondere in ländlichen Lagen, ist dem demographischen Wandel unterworfen. Für die Familie mit zwei oder drei Kindern errichtet, steht das Haus heute vielleicht noch dem Ehepaar oder sogar nur einem Bewohner zur Verfügung.
Es kommt der Tag, an dem auch für diesen die Immobilie einfach zu groß und die Bewirtschaftung zu beschwerlich ist. Da viele dieser Objekte gerade auf dem Markt sind, lohnt sich ein genauer Blick. Muss es unbedingt ein Neubau sein? Ist eine gebrauchte Immobilie vielleicht in Summe günstiger, auch wenn man alle zusätzlichen Kosten miteinbezieht?
Wer mit diesen Gedanken spielt, sollte unbedingt die aktuelle Energieeinsparverordnung (EnEV) zu Rate ziehen. Die EnEV schreibt beispielsweise vor, in welchen Fällen Heizungen ausgetauscht oder in welchem Umfang Gebäudeteile gedämmt werden müssen.
Oft ist ein Verkauf Startpunkt für Fristen in der EnEV und der dort definierte Energieausweis ist verpflichtend beim Verkauf vorzulegen. Da es unzählige verschiedene Möglichkeiten, Varianten und Auflagen gibt, ist ein Expertenrat für die konkrete Immobilie unerlässlich. Eine Kostenschätzung kann oft schon nach einer Besichtigung abgegeben werde und böse Überraschungen (wie Nachfinanzierungen) bleiben aus.
Lohnt sich nun der Immobilienkauf oder nicht?
- Der Erwerb von Immobilieneigentum lohnt sich mit Sicherheit nicht für jeden.
- Vor allem lohnt es sich nicht, jede x-beliebige Immobilie zu kaufen.
- Eine lebenswichtige Entscheidung für einen Zeitraum von Mindestens 20 Jahren soll gut überlegt und durchdacht sein. Daher empfiehlt es sich, professionellen Rat zu suchen.
- Neben Immobilien- und Finanzmaklern, die in der Lage sind die Kosten kühn und neutral aufzuzeigen, können auch Bausachverständige bei der Entscheidung und Analyse helfen. An dieser Stelle zu sparen, wäre mit Sicherheit der falsche Ansatz. Ausgewiesene Experten können dabei helfen, die richtige Immobilie und die dafür passende Finanzierung auszusuchen.
- Aus meiner persönlichen Erfahrung, rate ich Ihnen zunächst zu einer Bestandsaufnahme ihrer persönlichen Situation. Müssen Sie im Job flexibel sein, was ist Ihnen wichtig, worauf können Sie verzichten? Wenn Sie nach gründlichen Überlegungen zu dem Schluss kommen, das eigene Haus ist Ihnen wichtig, dann lohnt sich der Immobilienkauf.
- Andererseits steht natürlich das konkrete Objekt mit seinen Vor- und Nachteilen Ihren wünschen gegenüber. Verlassen Sie sich bitte nicht ausschließlich auf Ihr Bauchgefühl, sondern befragen Sie Experten.
- Wichtig: Der Kauf einer Immobilie verpflichtet über Jahrzehnte. Da dürfen die Vorüberlegungen und die Vorbereitungen auch ein paar Monate in Anspruch nehmen.
- Aus meiner eigenen Erfahrung kann ich sagen, dass sich der Immobilienkauf definitiv lohnen kann – der Gewinn liegt hier oft im Einkauf. Ich habe mittlerweile weitreichende Erfahrungen beim Aufbau von privaten Immobilienbeständen zu Vermietungszwecken unter Ausnutzung des attraktiven Zinsniveaus. Ich kann Sie in jeder Phase des Immobilienerwerbs unterstützten – von der indikativen Beurteilung der Objekte bis hin zu der Erstellung von Nebenkostenabrechnungen für die Mieter. Schreiben Sie mir einfach eine Email und ich melde mich umgehend zurück.
Lohnt sich der Immobilienkauf aus Ihrer Sicht?
Ihre Meinung ist mir wichtig, deshalb habe ich hier eine kleine Abstimmung eingebaut.
Außerdem würde ich mich natürlich über einen Kommentar freuen, vor allem wenn Sie selbst schon Erfahrungen mit Immobilienerwerb gemacht haben!
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