Lohnt sich Mietkauf?

Stellst Du dir auch die Frage „Lohnt sich Mietkauf für mich“? Dann bist Du hier genau richtig. 🙂

Wir klären zuerst, was Mietkauf überhaupt ist und welche Formen es davon gibt.

Anschließend gebe ich Dir ein paar Tipps dazu und stelle einige Alternativen vor. Unter anderem geht es um meine eigenen Mietkauf-Erfahrungen während der Tätigkeit als Immobilienmakler.

Fertig? Dann kann’s ja losgehen! 🙂

Wie funktioniert der Mietkauf?

Der Erwerb einer Immobilie ist auf verschiedene Arten möglich. Hier widmen wir uns der Variante des sogenannten Mietkaufs. Mietkauf, wie der Name bereits sagt, ist ein Kompromiss zwischen dem Mieten und dem Kaufen einer Immobilie.

Über die vereinbarte Vertragslaufzeit zahlt der Erwerber regelmäßige Raten an den Veräußerer. Die Zahlungsperioden sind dabei frei vereinbaren, also monatlich, vierteljährlich, halbjährlich, und so weiter.

In der vereinbarten Rate sind dann mehrere unterschiedliche Zahlungen enthalten:

• Zum einen enthält der Betrag einen Anteil, der auf den Kaufpreis angerechnet wird. Das ist sozusagen der gestundete Kaufpreis, der dann in Ratenzahlungen fließt.
• Zum anderen wird gleichzeitig eine Miete gezahlt und der Erwerber ist gleichzeitig Mieter, so wie der Veräußerer gleichzeitig Vermieter ist.
• Eventuelle Zinsen sind ebenfalls in dem Betrag enthalten.

Die angesprochene Rate ist dabei frei verhandelbar, genauso wie der Kaufpreis, auf den man sich bezieht. Je niedriger die Rate im Verhältnis zum Kaufpreis, desto länger dauert es, bis der Kaufpreis vollständig abbezahlt ist. Das ist der gleiche Mechanismus wie bei der Tilgung eines Kredits.

Der wichtige Punkt dabei ist, dass das Eigentum erst dann auf den Erwerber übergeht, wenn der Kaufpreis inklusive der Zinsen vollständig bezahlt ist. Allerdings gibt es auch Ausnahmen von diesem Grundsatz, die wir uns später ansehen.

Das gesamte dem individuellen Mietkauf zu Grunde gelegte Konzept ist frei verhandelbar. Dabei gibt es jedoch ein paar grundsätzliche Hinweise, auf die man achten sollte.

Bei welchen Immobilien lohnt sich der Mietkauf?

Für den Käufer kann der Mietkauf sehr praktisch sein. Zum Beispiel wenn er von der Bank keine Finanzierung bekommt (Schufa lässt grüßen) oder wenn die Mietkauf-Alternative einfach günstiger ist.

Der Käufer zieht dadurch den Kauf künstlich in die Länge, indem er die Immobilie langsam über monatliche Raten abbezahlt. In manchen Fällen wird ihm der Kauf dadurch erst ermöglicht.

Für einen Verkäufer hingegen stellt der Mietkauf mit Sicherheit nicht die beste Variante dar, um seine Immobilie loszuwerden:

• Verkäufer wünschen sich in der Regel ihr Haus zu einem guten Preis in einer übersichtlichen Zeit zu verkaufen.
• Erst wenn das nicht möglich zu sein scheint, wird über alternative Angebotsformen nachgedacht. Demnach kommen Mietkaufoptionen auf Verkäuferseite nur dann in Betracht, wenn der reguläre Immobilienmarkt keinen Käufer zu Verfügung stellt.
• Somit werden insbesondere Immobilien in weniger gutem Zustand oder in nicht sehr begehrten Lagen werden im Mietkauf angeboten.
• Das soll Immobilienerwerber ansprechen, die auf dem regulären Markt keine Immobilie finden oder keine Immobilie über den klassischen Weg einer Hypothek finanzieren können.

Welche Mietkauf Alternativen gibt es?

Je nach spezifischer Fragestellung gibt es verschiedene Möglichkeiten die Vorteile eines Mietkaufs zu nutzen, ohne die Nachteile ertragen zu müssen. Möchte der Erwerber beispielsweise einer Bankfinanzierung aus dem Weg gehen, bietet sich ein Darlehen des Verkäufers an.

Dabei wird der Verkäufer mit seiner Forderung im Grundbuch eingetragen und der Erwerber zahlt Zins und Tilgung, wie bei einer Bank. Die Bank ist damit außen vor und der Verkäufer erhält den Kaufpreis samt Zinsen.

Dieses Modell ist insbesondere Interessant für Menschen, die einen Lebensabschnittswechsel vor sich haben, ihre Immobilie von früher, die groß genug für die ganze Familie war, verkaufen möchten und sich dazu entschließen keine neue Immobilie zu kaufen, sondern vielleicht eine zu mieten.

Somit wird ein passives Einkommen erzeugt, ähnlich wie eine Rente. Ist der Immobilienverkauf steuerfrei, dann sind auch die Raten bzw. die Tilgung steuerfrei und nur die dazugehörigen Zinsen steuerpflichtig.

Der Vorteil ist, dass bei ausbleibenden Zahlungen direkt ein Titel erwirkt und die Forderung bis hin zur Zwangsversteigerung betrieben werden kann. In den meisten Fällen, ist aber ein freihändiger Verkauf im Vorfeld der Zwangsversteigerung möglich und ertragreicher.

Jeder Verkäufer muss sich jedoch gleichzeitig auch die Frage stellen, warum der Käufer von der Bank keine Finanzierung bekommen hat. Das wird schon sicherlich seine Gründe gehabt haben. Das Ausfallrisiko wiegt hier deutlich schwerer als bei einem Mietausfall. Dieses Risiko sollte sich der Verkäufer durch einen höheren Darlehenszins vergüten lassen.

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Worauf muss man bei einem Mietkaufvertrag achten?

In den meisten Mietkauf-Situationen kommt es zu einer rechtlichen Doppelstellung der Beteiligten. Der Käufer ist gleichzeitig Mieter und der Verkäufer ist gleichzeitig Vermieter. Damit übernimmt der Verkäufer auch alle Pflichten eines Vermieters.

Wer sich noch nie mit der Vermietung einer Immobilie auseinander gesetzt hat, wird erstaunt sein über die zahlreichen Pflichten eines Vermieters. Neben Verkehrssicherungspflichten hat er auch das Gebäude in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten, er muss sich darum kümmern, dass die Nachbarn nicht zu laut sind und vieles mehr.

Dir rechtliche Stellung von Mietern in Deutschland ist sehr hoch. Kommt es beispielsweise zu Problemen während der Mietzeit, weil Schimmel entsteht, haftet der Vermieter und muss Abhilfe schaffen. Natürlich kann man versuchen nachzuweisen woher der Schimmel kommt, aber grundsätzlich muss sich der Vermieter darum kümmern.

Daneben gibt es eine ganz wichtige Fragestellung: Was passiert wenn der Mieter bzw. Käufer nicht zahlt?

Dann stellt sich zunächst die Frage: Was zahlt er nicht? Zahlt er den Kaufpreis nicht, oder die Miete?

Hat er einen Grund dafür, also mindert er die Miete, weil etwas nicht in Ordnung ist?

Das muss zunächst alles geklärt werden und am besten im Vorfeld durch entsprechende Vereinbarungen geregelt werden.

Grundsätzlich ist es für einen Mieter erstmal ohne weiteres nicht möglich, vom Kauf zurückzutreten. Zahlt er allerdings einfach nicht, gibt es auch so gut wie keine Sicherheit für den Vermieter.

Ganz im Gegenteil – muss das Objekt verkauft werden, weil der Vermieter in eine finanzielle Notlage gerät, ist es in der Praxis üblich, zunächst im beiderseitigen Einvernehmen den Mietkaufvertrag aufzulösen.

Die Auflösung des Mietkaufvertrags sollte auch im Vorfeld geregelt werden, ansonsten kann es dazu kommen, dass der Mieter hohe Ansprüche stellt und nicht nur sein bezahltes Geld zurück haben möchte, sondern noch einen Zuschuss für den Umzug. Das kommt regelmäßig vor, insbesondere dann, wenn die Notlage des Vermieters offensichtlich ist.

Meine Mietkauf-Erfahrungen

Während meiner Tätigkeit als Immobilienmakler haben wir Mietkaufoptionen regelmäßig verworfen – vor allem aufgrund der rechtlich komplexen Strukturen. Wir sind meistens auf Modelle ausgewichen, bei denen entweder der Eigentümer den Kauf über ein Eigentümerdarlehen finanziert hat oder Investoren zwischengeschaltet wurden.

Die Frage nach Mietkauf kam auf der Verkäuferseite immer häufiger aufgrund der damals niedrigen Zinslage. Gerne wollten Verkäufer ihr Haus verkaufen und das Geld gleichzeitig gut anlegen, insbesondere dann, wenn sie keine neue Immobilie oder andere größere Anschaffungen planten.

Für solche Situation ist die Finanzierung über ein Eigentümerdarlehen sehr gut geeignet und bietet großen Schutz beim Zahlungsausfall. Die Forderung wird natürlich vererbt, so dass auch lange Verträge im Fall des Verscheidens des Verkäufers von der Erben weiter geführt werden können.

Fazit: Für wen lohnt sich Mietkauf?

• Auf der Käuferseite lohnt sich ein Mietkauf, wenn keine konventionelle Finanzierung gefunden wird und auf der Verkäuferseite, wenn auf dem konventionellen Angebotsweg kein Käufer gefunden wird.
• Daneben gibt es sehr interessante Alternativen, wenn die Verwendung des Kaufpreises für den Verkäufer auf einen Schlag uninteressant ist. Dadurch ist der Verkäufer interessiert, statt alles auf einmal lieber stabile monatliche Erträge zu erhalten.
• Ein Mietkauf birgt jedoch auch Risiken für beide Parteien. Insbesondere wenn etwas nicht wie geplant läuft und es zu einer Auflösung des Mietkaufvertrages kommt, wird es nicht einfach. Vor allem dann nicht, wenn dazu im Vorfeld keine verbindlichen Regelungen festgelegt wurden.
• Unser Fazit: Ein Mietkauf kann durchaus interessant sein. Wenn man dabei jedoch auf Nummer Sicher gehen möchte, sollte man alle möglichen Szenarien mit einem Juristen durchgehen und entsprechende Regelungen vereinbaren.

Lohnt sich Mietkauf aus Deiner Sicht?

Deine Meinung ist uns wichtig, deshalb haben wier hier eine kleine Abstimmung eingebaut.

Außerdem würden wir uns natürlich über Deinen Kommentar freuen, vor allem wenn Du selbst schon Erfahrungen mit Mietkauf gemacht hast!

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